Compravendita e proprietà

 

Il settore immobiliare riguarda ogni atto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un diritto.

 

Il nostro ordinamento giuridico ha affidato il compito di curare le compravendite al Notaio, nella sua duplice veste di pubblico ufficiale e di esperto professionista in campo giuridico, il quale suggerirà soluzioni alternative più idonee al raggiungimento del risultato sperato in relazione al singolo caso concreto.

 

Per l’atto di compravendita il notaio verifica che effettivamente il venditore possa liberamente alienare quel bene e che l’acquirente, a sua volta, possa liberamente acquistarlo.

 

Il notaio garantisce la piena proprietà, titolarità e disponibilità in capo a chi cede, nonché la sua completa libertà da ipoteche o altri vincolo pregiudizievoli per l’acquirente.

 

Argomento più delicato, è la tutela dell’acquirente per gli immobili in corso di costruzione.

 

Con il d.lgs. 20 giugno 2005 n. 122 e successivo d. lgs. n. 14/2019, sono state introdotte maggiori tutele per chi acquista un immobile in corso di costruzione da un costruttore.

 

Il legislatore pone una serie di tutele alle quali non si può rinunciare pattiziamente ed il Notaio ne visiona l’applicazione.

 

Il contratto preliminare è affidato al Notaio e avrà la forma della scrittura privata autenticata o dell’atto pubblico.

 

Il notaio inoltre consiglia la parte acquirente in merito all’eventuale agevolazione prima casa consiste, a seconda dei casi, nell’abbattimento dell’IVA dal 10% al 4% o dell’imposta di registro dal 9% al 2%.

 

Per poter applicare l’imposta di registro occorre alternativamente che il venditore sia un soggetto privato, cioè che non agisce nell’esercizio d’impresa, arte o professione o che il venditore non effettui una vendita imponibile ad IVA.

 

Per ottenere l’agevolazione prima casa devono ricorrere congiuntamente i seguenti presupposti:

 

– oggetto di compravendita deve essere un’abitazione classificata o classificabile in Catasto nelle categorie del gruppo catastale A, diverse dalle categorie A/1, A/8 e A/9, che sono considerate abitazioni di lusso e non possono beneficare di tale agevolazione;

 

– l’abitazione oggetto di acquisto deve essere ubicata nel Comune in cui l’acquirente ha già la residenza o in cui intende trasferirla entro i 18 mesi successivi alla data del rogito o nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività lavorativa o in qualsiasi Comune Italiano se si tratta di un acquirente cittadino italiano emigrato all’estero, che non abbia già altre abitazioni sul territorio italiano acquistate con detta agevolazione;

 

– nell’atto di compravendita l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge, di un’altra  abitazione nel Comune ove è ubicato l’immobile da acquistare.

 

La consulenza del notaio permette di valutare caso per caso e agevolare la parte acquirente sfruttando l’eventuale Credito d’Imposta.

 

La legge italiana concede un notevole beneficio fiscale a favore di chi compra un’ulteriore abitazione prima casa, se ha alienato la precedente entro i 12 mesi precedenti o successivi alla dato del rogito di compravendita.